三四線樓市現(xiàn)新變化,要回老家買房嗎?
【民生調(diào)查局】
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中新網(wǎng)7月29日電 (中新財經(jīng)記者 左宇坤)“老家的房子好像真的便宜了?!痹谏虾9ぷ鞯陌不杖诵∮嘧罱惺艿?。
人口的不斷流出和高企的庫存,讓一些三四線城市的房地產(chǎn)在比較長的時間里呈現(xiàn)供大于求的狀態(tài)。為了緩解疲態(tài),部分三四線城市進入了政府層面的“限跌令”,和房企層面的“花式促銷”并行狀態(tài)。
“老家的房價降了不少”
畢業(yè)工作了五年之后,攢了一筆錢的小余開始考慮是在上海還是老家置業(yè)的問題。
小余在老家的中介告訴她,老家的房價降了不少。中介自己就有一套房子打算出手,是在2016年前后以4000元的單價購入的,2018年最貴的時候漲到了9000元,還想等等再升值,結果去年8000元掛了一年沒賣出去,今年調(diào)到7000元,前不久又調(diào)到了6000元。
“老家在2018年左右,房價確實漲了2000-3000元,但咱老家平均月收入才4000元,房價8000元很恐怖了。那段時間,開發(fā)商大量造房子,但又沒留住涌到大城市的年輕人,現(xiàn)在價格跌到了2017年甚至更低了?!敝薪檎f。
小余在老家的朋友也在今年終于把空置了五年的新房轉手出去。五年前54萬元買進,今年56萬元賣出,朋友一算,五年的利息虧了大概8、9萬元,心里實在不舒服。
小余問過朋友,為啥不把房子裝修租出去。朋友說,老家也沒什么租房需求,一年租金1.5萬元,租五年的錢還趕不上裝修費。
“這么看來還是上海的房價穩(wěn),起碼不會跌?!毙∮嘤浀梦迥昵皠偖厴I(yè)時,看過一個小兩房,售價大概是兩百多萬元,現(xiàn)在類似的房子要四百萬元了。
房價的持續(xù)下跌也是近來不少三四線城市的隱痛。7月15日,國家統(tǒng)計局公布6月70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況,牡丹江市二手房同比跌幅為10.4%,也是唯一一個跌幅出現(xiàn)兩位數(shù)的城市,其5月二手房價的同比跌幅同樣也為10.5%。
繼鶴崗“房子跌回白菜價”之后,牡丹江這一東北城市再度因為房價出了圈,市場上也有了“牡丹江房價跌回15年前,5萬一套房”的消息。
對于房價“跳水”的原因,黑龍江省統(tǒng)計局在2020年發(fā)布的《牡丹江市人口發(fā)展現(xiàn)狀分析報》中直言不諱:牡丹江市經(jīng)濟欠發(fā)達、經(jīng)濟總量小、產(chǎn)業(yè)結構不盡合理、城市化水平不高,缺少能牽動全市經(jīng)濟發(fā)展的大項目,導致在報酬、福利、待遇等方面缺少吸引力,加劇了人口外流尤其是青壯年人口外流。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙對此表示,上半年一、二線城市的房地產(chǎn)市場在產(chǎn)業(yè)的支撐下,市場修復跡象顯現(xiàn);三、四線城市的房地產(chǎn)市場依然呈現(xiàn)同比下滑局面,庫存較高。
據(jù)中指研究院統(tǒng)計,截至2022年5月底,按近6個月月均銷售面積計算,三、四線代表城市出清周期23.4個月,較2021年末延長6.1個月,市場庫存去化壓力較大。
壓力下的向左走和向右走
穩(wěn)住房價需要怎樣的支撐?三四線城市也開始不斷探索。
中原地產(chǎn)統(tǒng)計顯示,截至7月25月,2022年內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)超過550次,同比上漲接近70%,房地產(chǎn)調(diào)控繼續(xù)刷新歷史紀錄。
其中,三四線城市在多個方向的穩(wěn)樓市政策中都起到了先鋒作用。梳理發(fā)現(xiàn),降低首付比例、降低房貸利率、發(fā)放購房補貼等硬核措施,都是由三四線城市“打頭陣”,再向一二線城市遞進。但面對始終起色不大的樓市,“限跌令”成為了其中直截了當?shù)囊徽小?/p>
7月19日,四川省涼山彝族自治州冕寧縣發(fā)布通知,在取得預售許可或現(xiàn)售備案10日內(nèi)一次性公示房源價格,公示價應與報備價格一致,實際成交價格不得高于備案價,同時不能低于備案價20%以上銷售。
7月4日,廣東中山發(fā)文明確,新房售價申報3個月后可申報調(diào)價,每次調(diào)降幅度不超上次售價的5%,加入“限跌”行列。
自2021年8月,湖南岳陽成為了第一個出臺“限跌令”的城市后,近一年的時間過去,陸續(xù)有20余個城市加入隊伍。其中,除了個別二線城市外,包括湖南株洲、江蘇泰州、安徽安慶等在內(nèi)的三四線城市仍為主力。
“限跌令”的發(fā)出本質上還是出于穩(wěn)定的考慮,近年來,因為樓盤降價導致購房業(yè)主不滿的事件屢見不鮮。但面對房企銷售困難、債務壓力大的現(xiàn)實,多地也出現(xiàn)了“曲線降價”的花式促銷活動。
從小麥換房、大蒜換房,到西瓜換房、水蜜桃換房,農(nóng)產(chǎn)品在這個夏天排著隊涌入樓市,但售樓處的工作人員卻直言并不需要大蒜、水蜜桃交割,農(nóng)產(chǎn)品們也只是房企隱性降價的“工具人”。
近來,還有江西樟樹中介每賣一套房財政獎勵1000元,河北承德購買自住型公寓類項目可享住宅水、氣、暖價同等政策,這些創(chuàng)新政策同樣自樓市承壓較大的三四線城市產(chǎn)生。
“房價連著地價,嚴禁開發(fā)商降價促銷以防止地價下跌成為各地政府‘限跌令’的核心內(nèi)容?!盜PG中國區(qū)首席經(jīng)濟學家柏文喜表示,房企在去化不暢造成流動性重壓之下,不“違規(guī)”降價促銷,成為房企營銷新方式。
花式促銷的降價嘗試和“限跌令”的兜底,雖然看上去是兩個方向相反的行為出現(xiàn)在同樣的三四線市場中,卻出自一體兩面的提銷售、去庫存以及穩(wěn)房價初衷。
隨著門檻逐步放松,政策利好以及就業(yè)機會下沉,三四線城市也在期待著承接周邊大城市的產(chǎn)業(yè)和人口轉移,等待著一個經(jīng)濟基本面發(fā)展加快、支撐房價上升的機會。(完)
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